Eterna

10月15日，深圳与杭州同日发布了关于现房销售的具体实施办法。

至此，已有7个城市公布了“828新政”的执行细则。

尽管在同一天推出细则，深圳和杭州的侧重点却截然不同。深圳的核心在于收紧额度（定金上限设为3%），并将监管职责下放到区级。杭州的核心则是提供灵活选项、畅通渠道、延长时限。

对比这7个城市，细则框架基本一致，但在可量化的细节上各有差异：定金收取比例、过渡期截止时间、土地款分期年限、资金监管主体。这些差异将影响2027年后各城市新房供应的节奏，也决定了房企在不同城市开发同类项目时面临的现金流压力。

01

10月15日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合发布了《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，全文共六部分，框架与上海、广州类似。具体内容上，深圳呈现以下特点：

1、封顶标准明确

深圳规定，主体结构封顶的标准是申请预售的楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑，并提交由建设单位、设计、施工、监理四方签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》，这杜绝了以局部封顶申请预售的可能。

2、定金上限3%

深圳明确，已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目，开发企业可与购房人签订商品住房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。在一线城市中，北京最严（1%），广州最宽（5%），深圳在广州放宽后选择收紧至3%，与上海一致。

3、土地款原则上一年内缴清

深圳要求，土地出让价款实行分期缴纳的，余款原则上在一年内缴清，特殊项目经土地出让协调决策机构集体决策后，可在两年内缴清。北京直接规定两年内缴清，上海和广州是一年加可再延一年，只有深圳将两年设为例外情况。

4、资金监管下沉到区

深圳明确，由各区住房建设部门履行本辖区内预售资金属地监管职责，具体日常监管事务由市住房公积金管理中心承担，该中心在主办银行开立资金监管账户。这是唯一采用区级属地监管加市级机构经办双层结构的一线城市。

02

10月15日，杭州市住房保障和房产管理局、杭州市规划和自然资源局、杭州市城乡建设委员会、国家金融监督管理总局浙江监管局联合发布了《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》。

杭州的文件是7个城市中唯一标注“试行”的。同日，杭州市城乡建设管理高质量推进领导小组办公室还发布了《关于推动我市房地产高质量发展的通知》，两份文件配套实施。具体内容上，杭州呈现以下特点：

1、把选择权交还给企业

杭州明确，除在土地出让公告中明确实行现房销售的项目外，房地产开发企业可自主选择预售或现房销售。尽管这一表述出现在配套的《关于推动我市房地产高质量发展的通知》而非实施意见正文中，但方向明确：通过供给端的选择弹性，确保制度切换期的平稳过渡。

2、将销售节点前移，并开放带押销售通道

杭州规定，828后取得土地使用权的项目实行现房销售的，完成竣工备案、具备交付条件并报市、区两级房产行政主管部门备案后即可销售，不强制完成房屋首次登记。7个城市中，只有杭州和广州将销售窗口提前到竣备环节，其余5城均要求首次登记在前。

带押销售则是杭州独有。 7个城市都要求房源和建设用地使用权无抵押、无查封，杭州单独开口：经与抵押权人约定同意销售，提交同意证明、公示抵押状况，并在认购协议中明确抵押状况、承诺注销期限，注销房屋及建设用地使用权抵押后方可完成合同备案手续。开发企业无需一次性筹措过桥资金解押整个项目，可按套解押、边卖边解。

3、将大盘拆小，让成熟楼栋先入市

杭州支持分期办理建设工程规划许可、施工许可、预售许可和竣工验收备案，分期开发项目取得工规证后可预编不动产登记单元号、办理房地预登记证明，凭预登记证明分期分栋办理已缴清土地出让金部分房源的销售手续；同时探索按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记。

这两条结合起来解决同一问题：大盘不必等整块地开发完毕，抵押也不必一次性整块释放，哪一批楼栋建好就先卖哪一批。

4、过渡期与土地款给到最宽档

杭州将新老划断分为四类，其中最后一类，828前已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经所在区县政府评估风险、报市房产行政主管部门备案后，2028年底前可按原有预售条件申请预售。与武汉同为7城最长，但覆盖面更广。

土地款首付为合同签订后30个自然日内不低于50%，余款可延至两年内缴清、不计利息，与北京并列最宽且没有附加决策前提。

总体而言，杭州细则是目前已落地版本中，对房企现金流最为友好的方案。

03

截至目前，共有7个城市落地了“828新政”细则，分别为北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳。

它们都以2026年8月28日为“新老划断”节点，新出让土地优先现房销售，预售门槛提升至主体结构封顶，按揭放款后移至竣工备案后，主办银行制封闭管理项目资金。中央的顶层设计在地方层面未被稀释。

真正有价值的信息体现在具体细则中，其中最重要的是定金上限与过渡期长度。 定金上限从1%到5%，7个城市分了三档：北京1%，上海、深圳3%，广州、武汉、天津、杭州5%。过渡期一般情形下7个城市都走到2027年底，只有深圳精确到2027年12月31日；历史遗留项目上，武汉、杭州给到2028年年底，其余5城按在途项目口径执行或留给后续研究。

按定金上限与过渡期长度来看，7个城市中北京最严，武汉、杭州最松，但两城松的地方不同。

当前一线城市细则已全部落地，我们认为，未来二线城市大概率在武汉模式与杭州模式之间取组合。

武汉模式的核心是最长过渡期加最宽缓缴空间，杭州模式的核心是最早备案节点加最全周期工具，两者都旨在降低制度切换的摩擦成本。对库存去化周期偏长、土地财政依赖度较高的二三线城市而言，这两套组合的复制成本最低，也最能兼顾土地交易与楼市稳定。

7城细则的落地，标志着“828新政”在一线城市和先行二线城市已从制度框架进入执行阶段。 细则差异主要集中在定金上限、过渡期截止时点、土地款分期年限、资金监管机构几处，其实际执行效果将在2027年第一批新规则项目的报批过程中得到检验。

据普睿研究中心测算，“828新政”前已取证、已开工的项目足够撑过一年半的过渡期，一线城市还会出现供应放量，短期内供应不会短缺（详见《逻辑重构丨供应：前三季度供应降31.4%，短期反而不缺房？》）

未来项目合作、联合体拿地将成为更普遍的选择（详见《828新政后，房企开始“组队拿地”》）。

各大城市的细则方向，本质上是在维护土地交易的连续性与保持楼市稳定之间找平衡点，而非单纯给市场加温或降温。

对于企业而言，现房时代，竣备效率与产品力，才是真正的良药。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。